土地選びと土地の売却はトータル的に

土地を売却する視点を土地探しに置き換えて。

土地選びの基本

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土地と建物の最大の違い!

建物はいつでもどこでも同じものを建てられます。
でも、同条件の土地は日本中探しても見つかりません。
気に入った土地が見つかったら、
とにかく早く動き出しましょう。
土地選びを成功させる最大のポイントは「スピード」です。
土地を購入する時に希望のエリアでの購入価格が
いくらなのかが気になります。

購入と売却でもそのエリアの土地の相場を知る必要があります。
不動産を売買する場合は、建物だけでなく、土地の価格についても
そのエリアの相場を押さえておきたいものです。

例えば、新潟市中央区の万代エリアと、同じ中央区水道町、
または、関屋エリアでは立地条件も異なれば面積や地型、
価格が違います。

不動産会社・建築会社の信用性もエリアによって違います。
業者に提示された金額を相場と比較することができれば、
損をする可能性も低くなりますし、
良心的な不動産会社・建築会社を見分けることもできます。

土地の価格を知る指標について。
地価公示価格(公示地価)⇒国土交通省・土地鑑定委員会発表
公的な土地評価の基準となる指標です。
評価基準日は1月1日で、毎年3月ごろに発表されます。

路線価(相続税路線価・倍率価格・相続税評価額)・・・国税庁発表

地価公示価格や売買の実例、不動産鑑定士による評価などを
参考にした指標で、相続税、贈与税、地価税を算出する際に
用いられます。

地価公示価格の8割が路線価の目安になります。
評価基準日は1月1日で、現在は毎年7月に発表されています。

固定資産税評価額…地方自治体(総務省)発表
国の「固定資産評価基準」をもとに決定される指標で、
地価公示価格の7割が目安とされています。

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税を
算出する際に利用されます。
原則として3年に一度、1月1日に見直しが行われます。

 

土地の価格を決める要素は相場だけでしょうか。

土地の売買価格は相場だけではなく、売買の実績データや
まざまな要因によって土地の価格は変ります。

家の向きや立地のほか、敷地の形状・面積、建ぺい率・容積率、
周辺環境や道路条件が、土地の価格を左右する代表的な要因として
挙げられます。

その他として

水道、下水、ガスの引き込み
トータル的に考えると…
「宅地への引き込みがある・ない」で、大きく費用が変わってきます。
南側道路、北側道路によっても大きく費用が変わります。

担保価値
土地の担保価値というのは、その土地に対して銀行などの金融機関が
いくらまで貸してくれるかを決めるもので、非常に重要なポイントです。
売り出されている価格と金融機関の中での担保評価額は違ってきます。
担保価値がどれくらいあるかで、その土地に対する融資額の上限が決まります。

建ぺい率・容積率は敷地面積に対する建築面積の割合を示すもので、
これによってその土地にどのくらいの規模の建物を建てられるかが
決まります。

建ぺい率・容積率は、土地の用途を定めた
「用途地域」によってそれぞれ異なります。
多くの場合、土地は建物を建てるために購入されるため、
大きな建物が建てられる土地、建物が建てやすい土地ほど
価格が高くなります。

購入の視点での土地の価格ですが、売却もそのエリアで
土地を欲しがっている人がどのくらいいるかによって
購入価格や売却価格が変わってきます。

人気のエリアの土地は欲しがっている人は多くいます。
土地の売買も不動産会社や建築会社の顧客への案内で
相場価格で市場には公開されず、売買が決まってしまう場合が
多く見受けられます。

そして、便利な環境にある土地ほど価格は上がりますが、
その時々の景気によっても価格は変わります。
景気が良ければ土地を買いたい人が多くなり、
それだけ価格が上がります。

また、大規模な都市計画が発表され、
大型ショッピングモールなどの計画をきっかけに、
そのエリアに含まれる土地の価格が跳ね上がる、
ということもあります。
例として、新潟市西区の青山エリアがそれにあたると
思います。

常に土地の価格は変動していくので、
売買又は売却を検討している場合は定期的に市場の価格を
チェックする必要と思います。

 

土地の売却がしやすい時期については、

土地の価格は景気や周辺の立地条件等で頻繁に変動します。
購入や売却のタイミングが数カ月違うだけで価格に差が出てしまう
というようなことも珍しくありません。

1年の間で売れやすい時期、売れにくい時期があるなら、
予め知っておくべきでしょう。

一般的に売れやすいといわれるのはシーズンは1~3月と言われ、
その理由として、転勤や進学の時期である1~3月は転居先を
探している人が増え、不動産の需要が高まるという理由です。

次いで9月~11月も需要が高まる時期で、
不動産が比較的よく動くと云われています。

逆に、春先を過ぎた5月から7月ごろの期間はニーズが
少なくなると云われ、動きが鈍くなる期間と云われています。

1~3月、9~11月に不動産が売れやすいというのは、
昔からいわれていることですが、
インターネットが普及して
物件情報がいつでも簡単に入手できるようになった現在では、
このような時期の影響はずいぶん小さくなっているようです。

したがって土地の売却にあたって春先や秋口というタイミングを
それほど意識する必要はないでしょう。
そのときどきの需要と供給のバランスを見ることが必要となります。
→ >> 不動産査定と不動産売却の仕組

 

トータル的に考えると…

不動産屋会社は、基本的に土地を売ってしまえば仕事が終わります。
しかし、建築会社の方は、土地の売買プラス建物建築まで携わらなければ
なりません。

そのため、お客様の土地の条件、建物の条件、売却の条件、
トータルの条件と予算、その予算からの返済条件などを加味し、
不動産会社と建築会社の両方兼ね備えている会社への持ち込み物件が
結構多いのも事実です。土地探しをされる際は、建築会社と不動産会社が
一緒になっている会社で不動産の購入や売却を探されることを
おすすめいたします。

→ >> 不動産査定のご相談について

 

 

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