新潟市中央区不動産の売却時の税金精算

売却時の固定資産税・都市計画税の精算とは?

不動産、マンション売却によって得られる収入は高額なこともあり、
固定資産税・都市計画税の他に、
譲渡所得税や印紙税などの税金がかかります。

 

マンションなどの固定資産を所有する方は、
毎年「固定資産税」を
居住の市役所へ固定資産税を
支払わなくてはなりません。

また、都市計画区域内に不動産を保有する方も
「都市計画税」を居住の市役所へ都市計画税を
同様に支払わなくてはなりません。

「固定資産税・都市計画税」
は別な言い方をすれば、
「市町村税」を居住の市役所へ納税となります。

新潟市中央区の新築または中古分譲マンションなどの
不動産を売却するにあたって、
これらの税金を精算するということを
よく聞きますが、
一体どういうことをすればいいのでしょうか?

税金の精算の起算日はその売買する年の
1月1日現在の所有者が
納税義務者となります。

新築または中古分譲マンションの不動産を
売却される方は、
今まで毎年、固定資産税や都市計画税を
支払われてきたこと
と思います。

毎年支払わなくてはならない
税金があります。
税法上、納税義務者は納税に関しては、
厳密にルールが決められています。

・その1つに「納税義務者」
という概念があります。

「納税義務者」とは、
簡単にいうと、実際に税を
負担する方のことを指します。
固定資産税や都市計画税の納税義務者は、
対象資産を1月1日現在に
所有しているものをいいます。

その年の中でマンションなど
不動産を売却などで手放した場合、
納税義務者は誰になるのでしょうか?

売買して購入者が
その残りの固定資産税を支払うのではなく、
やはり、その場合でも1月1日に所有者であった方が
納税義務者となります。

売買契約が締結し精算(決済)後は
固定資産税・都市計画税は按分し、
所有権が買主に移っても残りの税金を按分して
売主に渡して清算となります。

しかし、1年の途中で所有者が変わっている
にもかかわらず、
1年間の税金全てを前所有者が負担するのは、
どこか不公平な気がします。
こういった不公平感を是正するため、
民間の取引でよく使われる手法が
「固定資産税・都市計画税の精算」
といわれる「按分方法」になります。

 

 

起算日の違いで税金の額が変わる?

実際に起算日によって、
税金の支払い金額が変わる具体例を考察してみましょう。

例えば、新潟市中央区の
中古マンションを仮想のたとえとして、
仮にそのマンションの
固定資産税が年間10万円、
都市計画税が5万円だったとします。

売主様は平成29年5月30日に買主様に代金清算後に売り渡しました。
起算日が平成29年1月1日とすると、
売主様の所有期間は1月1日から5月30日までの
150日間となり、
固定資産税100,000円+都市計画税50,000円=150,000円のうち、

150/365が売主様の負担となり、
215/365が買主様の負担となり、

「按分」と言います。

売主様分の150日:15万円×150/365=61,644円
買主様分の215日:15万円×215/365=88,356円

起算日を年度と同じ4月1日にした場合はどうなるでしょうか?
売主様の所有期間は4月1日から5月30日までの60日間となり、
買主様は5月31日からの翌年の3月31日迄の365-60=305日となります。

売主様分の60日:15万円×60/365=24,658円
買主様分の305日:15万円×305/365=125,342円

起算日の違いで固定資産税・都市計画税の額が変わってしまいます。
一体どちらの起算日が正しいのでしょうか?

 

 

起算日は不動産売買契約書に明記する

起算日は、どちらかが間違っている訳ではありません。
そもそも、この精算方法は、
民間の取引における便宜上、生み出されたもので、
法律として一律の規定が定まったものではないのです。

税法上の1月1日現在の所有者に準拠すれば、
1月1日起算になりますが、
行政の「年度」という概念に準拠すれば、
4月1日起算となります。

実際、固定資産税等の支払い通知が送付されるのは
4月1日以降であり、
どちらが正しいか明確に決めることはできないのです。

あくまで、
双方の合意で基準日は決定されますが、
話し合いが平行線である場合は、
地域の慣習に従うのが一般的であるといえるでしょう。

この固定資産税・都市計画税の精算
における取り扱いは、
通常、売買契約書上で明記されるものです。

当事者同士で精算に関する取り扱いを決めたとしても、
税法上の納税義務は1月1日時点での所有者にあります。

不動産の売買契約書の起算日は1月1日の日付
となっている場合がほとんどです。

 

 

中古マンションなど不動産売買の上記の他には、

所有期間による「不動産譲渡所得税」は購入時の諸経費として
認められるものがあります。

1.購入時の諸経費

不動産購入時の諸経費として、

仲介手数料
登録免許税
登記手数料
不動産取得税
などの費用が挙げられます。

なお、購入時の諸経費が不明の場合、「売却価格の5%」として
計算することもできます。

2.売却時の諸経費

売却時の諸経費として、

仲介手数料
売買契約書に貼付する印紙税
売却に伴う広告費
などの費用が挙げられます。

不動産譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって異なります。
判断基準としては、不動産を売却した年の起算日1月1日現在で、
その不動産の所有期間が「5年」を超えているかどうかです。

5年を超えている場合
「長期譲渡所得」といい、
超えていない場合
「短期譲渡所得」と言います。
「5年」を超えているかどうかで大きく税率が変ります。

税率は下記の表を参照にしてください。

左から「区分」、「所得税」、「住民税」となり、

長期譲渡所得:「所得税」15%、「住民税」5% = 20%
短期譲渡所得:「所得税」30%、「住民税」9% = 39%

 

詳細はお近くの税務署にご確認ください。この税率は目安です。
不動産の売買契約締結後の残金清算の決済後の時期の税率などを
ご確認ください。

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