新潟市中央区でのマンションを売却する時には、

最初にマンションを売却査定依頼する時は、
「何から始めたらよいのか」
「どういう流れで進んでいくのか?」
「どの業者に依頼したらいいのか?」
「諸経費や費用はどのくらいかかるのか」
「売却後の手残りはいくらなのか?」
など基本的なところでで困ったりすると思います。

物件室内査定ポイント

新潟土地建物サービスでは、過去に数多くの
お手伝いをした実績、
基本的なポイントはもちろん、
売主の状況に応じた売却のコツも紹介します。
マンションを売却した時にかかる
税金などはケースによって
何十万、何百万円も
変わる可能性があります。

中央区のマンションを高く売りたい、
早く売りたいなど、
売主のお客様の状況や希望に応じて、
最適な売却ともなう営業活動はケースにより
変りますので、必要な情報を参考にしていただ、
損をしないマンションの売却を成功させましょう。

1.中央区マンションの査定の流れを知る

特に新潟市中央区のマンションは高額な商品のため、
予め用意するものや準備するものが多いです。
マンション売却の全体的な流れを把握して、
「何が必要で」
「どのくらいの金額がかかるか」

は事前に把握して整理整頓しておきましょう。

①マンション売却する理由についてまとめておきましょう
中央区の分譲マンションの売却の流れと方法については、
不動産の売却も同じですが
不動産売買は一生のうちでも何回も行うことがなく、
しかも知らないことも多いものです。

結婚や子供の出産や子供の保育園、
幼稚園の入園と卒園、
小学校・中学校入学など、
人生の節目節目で住替えや買い替えを行ったり、
相続で不動産を手に入れることになったりと、
売買に至る理由も、希望する条件も違います。

また、「一物一価と言いまして世の中に
全く同じ不動産というものは存在しません。
マンション売却方法も「十人十色」といいまして、
100人いれば100通りの不動産売却方法が存在します。

②売却するマンションの相場を知る

自宅などのマンションを売却する際、
どの程度の価格で売れるものか気になるところです。
新潟市中央区マンションなどの
不動産の価格を調べる方法としては、
インターネットの
不動産情報や折込広告、市販の情報誌などを
参考にされる方も多いかと思います。

インターネットや折込チラシ、
情報誌などで掲載されている物件を参考にすることで、
新潟市中央区のマンション市場で
どのくらいで売り出されているのか、
おおよその相場を把握する事ができます。

③マンション査定を業者に依頼する

マンションなど不動産を売却する際は、
一般的な流れとして不動産会社にどのくらいの価格で
売却できるものかを売却価格の査定を依頼します。

査定方法には机上査定(簡易査定)
と訪問査定があります。売却価格の精度には誤差が
発生してしまうケースも少なくありません。
それは、市場価格の相場と購入者(買主)の希望条件等が加味されます。

マンションの不動産価格を査定金額の算出方法には
概ね3つに分けられます。

1.原価法
2.収益還元法
3.取引事例比較法

詳しい計算方法はこちらになります。
住替えや買い替えマンション査定編では、
3つの査定方法が一般的に採用されています。

一般的には、自宅などの居住用マンションでは
取引事例比較法を採用することが多く、
まず過去の成約事例を抽出し、
新潟市中央区のエリア別の優劣要因を加味して
マンションなどの不動産売却査定金額をはじき出すことになります。

④不動産業者の良い業者と悪い業者を見分ける

新潟市中央区マンションを売却する時には、
売却を依頼する不動産会社の良し悪しが
マンション売却金額を大きく左右します。
査定する不動産会社によって、
百万円単位で売却金額が変わると言っても過言ではありません。

しかし、不動産会社の中には自社の利益しか考えない業者や、
合法的でないやり方でアプローチ(抜き)をしてくる
業者もいるのが事実です。
「優良」な不動産会社を見極めるためには、
このような注意すべき不動産会社を理解しておきましょう。

⑤マンションの査定をする不動産業者に依頼(媒介契約の締結)

媒介契約書と不動産売買契約書の違いについて

マンションなど不動産会社に売却を依頼する時には、
「媒介契約」という契約を不動産会社と結びます。

この媒介契約は3種類あります。
「専任媒介契約」、
「専属専任媒介契約」、
「一般媒介契約」
の3種類で、それぞれ契約内容が異なります。

例えば、依頼できる不動産会社や売却報告頻度などが異なってきます。

⑥マンション売却にかかる費用を確認

マンションを売却する際に
さまざまな費用がかかります。
仲介手数料や住宅ローンの返済にかかるお金、
ケースによって売却に生じた異なる税金など、
さまざまな費用が必要となります。

※売却金額=手元に残る金額ではありません。

 

■一般的な諸経費

#1.仲介手数料:
仲介手数料は不動産売買を成立させた
不動産業者に支払う成功報酬です。
不動産の仲介手数料は
「売買代金×3%+6万円」という

イメージを持っている方も
多いのではないでしょうか。
しかし、これはあくまで簡易式であり、
正式な計算方法は違います。

また、仲介手数料とはあくまで「成功報酬」になります。
つまり、マンションなどの仲介が成立しない限りは、
手数料は発生しない費用です。

▼仲介手数料「3%+6万円」について

・物件価格(税抜き)が200万円以下の場合は物件価格×5%
・物件価格(税抜き)が200万円超の場合は物件価格×4%
・物件価格(税抜き)が400万円超の場合は物件価格×3%

 

「3%+6万円」というのは、
前項でお話した3段階の計算を簡易的に表したものです。
例えば、税抜き2,000万円のマンションを
売却した場合の仲介手数料をみてみましょう。

物件価格が200万円以下の部分、
物件価格が200万円超~400万円以下の部分、
そして物件価格が400万円超の部分で細分化されます。
つまり、2,000万円の物件価格は以下のように細分化されているのです。

・200万円以下:200万円×2%=4万円
(400万円超の3%と200万円以下の5%の差)

・200万円超 :200万円×1%=2万円
(400万円超の3%と200万円超の4%の差)

物件価格が2,000万円ということは、
「400万円超」の価格帯に該当します。

そのため、まず「2,000万円×3%」と計算がされます。
2,000万円の中には200万円以下の部分も含まれますし、
200万円超~400万円以下の部分も含まれます。

この部分の合計額は上記のように
「6万円」になるのです。
つまり、
「(2,000万円×3%+6万円)×消費税1.08」
となり712,800円が仲介手数料になります。

#2.抵当権の抹消:
不動産を個人で購入する場合、
多くの方が住宅ローンを組んで不動産を購入すると思います。
住宅ローンを組むということはその不動産に対して
「抵当権」が設定される事になります。

もちろん抵当権設定は銀行が行います。
マンションの売却する際に、
売主の抵当権の抹消は一般的には
司法書士にお願いします。

#3.マンション売却に関わる税金:
マンションの不動産の売却には様々な
税金が掛かってきます。

マンション売却時の税金の種類としては、
「譲渡所得税」
「住民税」
「印紙税」
「消費税」
「登録免許税」
の5つの種類です。

詳細につきましては税務署及び
司法書士に確認が必要になります。

売却を依頼する不動産会社に現状を説明し、
事前にきちんと各費用を把握しておきましょう。

 

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